房价

几十年房地产调控，折腾得死去活来，却仍然是“问题的问题”。 主要是“三门”官员和公知，连住房的本质属性、及中国国情都没有真正弄明白。或者是故意的乱我祖国、毁我民族。 住房的本质属性和中国国情 什么叫住房？就是用于人民居住的房子。直白说：房子是用来住的;而不是用来炒的。中国国情是什么？一是人口众多;二是城乡二元结构即：城市居民住房靠政府单位分配、农村住房主要靠农民自建;三是由于新中国成立一段时期(战后)人口增长较快，城市住房比较紧张。 社会主义住房的应有政策 一是必须保基本：随着经济发展理应逐步满足人民群众“一户一套房”的基本住房需求。二是适度发展商品房：所谓适度就是“供需基本平衡”;所谓商品房，就是指专门用来满足‘大户人家’、或者改善住房的需求。商品房：一市场化，二不限购不松绑，三政府宏观调控。将“基本住房”和“商品房”两种性质不同的“住房”严格区分开来。并且区别对待。政府管“基本”。市场管“商品”。这，就是社会主义市场经济的房地产。 基本住房和商品房必须严格区分开来 主要：(1)确保一户一套，只依“户”、不依人——凭结婚证;二婚以上都除外。(2)由政府核定房价;房价、贷款双优惠;每户成人只一次。(3)凡是初婚找政府，凡是解决过基本住房的一律找市场。(4)市场商品房一律不贷款全放开。(5)农村农民住房，可采取“国家、集体”双补贴政策，尽量改善农民住房条件。形成：政府保基本;市场管改善;的房地产新格局。 依法依规切实加强商品房市场监管 1，基本住房必须20年后才能进入市场交易。不足20年必须补缴一切“优惠”。2，对投资投机购买商品房，课以《八级累进税》，以及增值税。目的‘以无利可图’抑制商品房的“投资或投机”，确保住房“自住”的本质属性。 尽快建立国家基本住房制度 这个《制度》起码：确保人民安居乐业;促进婚姻家庭相对稳固;从根本上限制了空置房和土地浪费;从根本上调控社会主义房地产产业健康持续发展;有利于保障内需压抑外资暴利。利国利民。 特色高房价，打压我中华 祖国前30年，由于新中国刚成立，欢天喜地的4万万同胞迅速成长为8亿多人民。因而住房相对紧张。 后改革开放的40多年，谁能想到“房地产”成为了支柱产业，并且一花独放。弄的举国上下城乡遍地房地产。据说14亿人的国家却造了70多亿人住的房子。全国东西南北中，处处是空城鬼城，空置房不计其数。 ——中国特色房地产“泡沫”，大有越吹越大的势头。 物极必反——这是《哲学》的真理；出来混总是要还的——这是一般的经营之道；凡是泡沫迟早要破灭——这是自然规律。泡沫越大——破灭越响，损失越大。 特色高房价，打压我中华——其实全国人民多心知肚明。 唯有国家高层天天强调——稳房价。不准跌、不准涨，一会儿限购、一会儿促销、一会儿降息、一会儿加息、一会儿补贴。如果按市场规律运行，又怕金融危机立即发生——左右为难、上下尴尬——不死不活“僵”在那里。 笔者列出“特色高房价”的种种弊端，意在惊醒“梦中人”，及早作出“中国特色房地产的科学决策”。以利实现中华民族的伟大振兴。 特色高房价的弊端： 1、高房价，严重压抑了广大青年人的——婚恋和生孩。 2、高房价，加大了工农实体经济企业生产的成本支出。 3、高房价，把银行大量的流动性资金沉淀积压在万万亿的空置房地产上。 4、高房价，把经济发展引向了“脱实向虚”的邪路。 5、高房价，特别是举国“炒买炒卖房地产”急功近利，严重阻碍了“高科技、高质量、创造创新的发展”。 6、高房价，严重挤压了14人民除了住房外的其他一切正常消费。 7、高房价，举国投机炒买炒卖房地产，严重混乱了全社会“社会主义核心价值观”的确立。 8、高房价，严重削弱了全国人民的“获得感和幸福感”。 9、高房价，把全国基层政府财政收入引导成——靠卖土地吃饭。严重影响了基层政权的巩固和发展。 10、高价房，严重扭曲了青少年正确价值观和世界观的形成和确立，影响了青少年的健康成长。 中国特色高房价，十恶不赦。 建议国家政府：“特色高房价”早已病得不轻了。必须越早治疗，损失越小。 如果继续拖延下去，则后果不堪设想。 关于怎么“治”，笔者7-8年前至今已经提出不少 “建议”了。 提不提是笔者的良心。采不采是国家政府的权力。 最后送上群众语言——“解铃还须系铃人”。 成也房地产，败也房地产 中国特色房地产价格，好比“狼来了”的童话。 历经37年“特色”发展，明明房地产早已全面严重过剩，全国城乡“空置房、空城、鬼城”一派，又为啥房地产价格只上不下？主要根源如下： 1、地方发展的支柱仅剩下“土地财政”，至目前地方政府都债台高筑。 我们苏南一个县级市政府银行可查的负债都在800亿上下。一个乡镇都在50亿左右。 如果土地价格一跌，各地方政府即10个锅子5个盖，立刻露了马脚。 因此，房地产价格下跌——地方政府不答应。 2、中国特色房地产天价的主要组成。 一是土地价格高；二是房地产契税费多如牛毛；三是各个银行放贷盈利房地产是主渠道；四是房地产商发大财房价是核心利益所在。 正是由于：地方政府、银行、房地产商“三勾连”助推了天价房价只上不下。 3、如果房价按照市场客观规律回归理性。一是地方政府不答应，二是银行原本的抵押贷款通不过，三是房地产商割肉要了命。 因此，三家必定“抱团”硬撑着。口口声声“要稳定发展”。 地方政府向往房地产价格越高越好；银行要求起码与贷款利息7%同步增长；房地产商当然希望房价越高赢利越大。 4、如果房地产价格下跌。一根绳上的3只蚂蚱同时“僵了”。 地方政府连举债的利息也无法还；银行立刻是“次贷”；房地产商把所有房产和土地统统抵押给银行还不够。 因此，三只蚂蚱对已经极大的“房地产泡沫”都胆战心惊、怕得要命、怕的要死。 5、当今中国特色房地产泡沫，撑的时间越长破的声音越响。 因为，举债、贷款等于恶性“滚雪球”，只能越滚越大。一旦大到滚不动了，则“资金链断裂”。可怕的局面势不可挡—— 较小的银行“破产”；政府债务不还；房地产商“跑路”——留下一派“空置房、空城、鬼城”和烂尾楼。由特色祖国和人民来“打扫”吧。 即：周小川滥发人民币，救房事就是救特色；国家社会物价飞涨，稀释人民群众的收入，举国上下一片怨声载道。这还是算好的。如果再加上1-2年天灾人祸，农业普遍欠收。人民要吃饭、百姓要工作、群众没有钱、孩子哭呀笑啦。哪——就是一个极其重大的“政治问题”啦！ ——这，绝不是笔者“危言耸听”。 6、当今中国特色房地产，已经到了“关节点”。 全国空置房、空城、鬼城大体是：住宅房无人在住；写字楼无字可写。1-2线城市库存房10-20年；3-4线城市库存房30-40年；5-6线小城市库存房40-50年。特别是苏南农村农民的住房多的已经卖不了。每户都是2-3、4套。老一套小一套。剩下都是“空置房”。 中国特色的“顶层”、中国特色的“银行”、中国特色的“房地产商”们： 如果对中国特色房地产至今依然没有足够的认识——哪，一定要“闯大祸”了！ ——实话实说的笔者今天把话搁在这了：中国特色“成也房地产”、“败也房地产”！

7月24日，中央政治局经济工作会议重磅消息出来了，亿万民众关注的房地产，中央是如何判断的呢？ 会议指出， 要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和 “ 平急两用 ” 公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。 其他的话其实经济工作会议提及多次，那么最大的不同是什么？ 首先：“房地产市场供求关系发生重大变化”。 什么意思？以前，房地产市场持续火爆，一房难求、房价畸高，特别是一二线城市多次调控、加码限购，典型的卖方市场；而今，房地产持续低迷、除了一线城市以及城市核心地段，房价普遍下行，房主忧心忡忡，要么割肉止损，要么赔钱苦撑，买主要么抄底优质房源、要么继续观望等待，典型的买房市场。 中央判断，房地产市场已经由卖方市场转为买方市场，每个人都要看清形势，做好准备！当然这也意味着政策会再次升级宽松。 经济工作会议对房地产中长期基本面有了表态，强调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势” 2023年第4期《求是》杂志发表领导人2022年12月15日在中央经济工作会议上重要讲话的一部分《当前经济工作的几个重大问题》，文中明确指出要“深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，抓紧研究中长期治本之策”。 这就意味这之前央行领导提及的：过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。很快会落地。 其次：未提房住不炒。 “风险防控”，已经成为今年房地产工作的重中之重，2022年以来，房地产行业进入深度调整期，市场景气程度持续走弱，房企债务风险明显加剧。与此同时，各地频发“停工断贷潮”，也进一步打压市场信心。一旦上述风险向金融、社会等领域传导，后果则不堪设想。 2016年中央经济工作会议上，“房住不炒”的说法首次被提出。此后数年，这一简单明了的表述，一直是房地产调控工作的根本遵循，并接连出现在2018年、2020年、2021年和2022年四年的《报告》中。 没有明确提及房住不炒不意味政策的全面转向，“房住不炒”依然是地方因城施策的底线，也是未来中国楼市长期坚持的总基调，不应也不会突破。 第三：整体房地产全面降温 上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。 6月是最近2019年来连续4年最低值。当下出台政策的城市政策边缘效应降低，而一线城市目前基本没有宽松政策。 1：政策的影响退烧，随着一年多的楼市政策宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。 目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。 6月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，小阳春有降温的趋势。 当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。 2：2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后， 市场出现了恢复上涨。但普通消费者收入上涨有限，在经济波动的情况下，买房意愿不足。前期积压需求释放后，市场新增需求减少。2-3月房价上涨后，二季度购房者再次观望。 3：人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，5-6月份是每年小阳春后的学区房需求减少月份，从二手住宅看，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。市场整体出现了明显的倒春寒。 4:6月份再次出现部分房企暴雷，包括建业等企业债务危机持续，使得购房者购房意愿降低。北方天气过热也影响了看房等消费活动。 房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。 整体看，当下房地产市场需要购房者恢复信心，而市场要企稳肯定必须从一二线开始，整体看政策内容越来越宽，政策力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。 整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持政策落地市场才有望真正企稳。 从房地产市场看，2022年来系列稳楼市政策主要出现在二线及以下城市，一线城市改善需求为主，受制于二套房首付成数高等影响，很难入市，经济工作会议明确了房地产市场需要稳定， 预期会出现针对一二线城市的稳定政策，包括最近针对重大特大城市的城中村改造等利好政策可能会陆续出台。 针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行内容。现在全国还想买房的可能也就只有一线城市改善需求了！ 简单的总结一下，如果最近出台认房不认贷，那么市场肯定会明显企稳上行，如果最近不出认房不认贷，买房就要谨慎了！ 是打开一线城市房地产政策工具箱的时候了！

今年，房地产行业的艰难形势有目共睹。特别是进入4、5月以后，全国各地开始纷纷加大楼市松绑力度，从放开限购和限售到人才购房补贴，再到调整公积金政策、优化房贷利率，甚至不少城市开始出现首付两成。然而，从市场销售表现来看，依然是一片低迷。商品房销售面积、销售金额、个人按揭贷款均在下跌，待售面积则仍在增长，数据说明消费在减少，房企去化压力在增加。直到5月的数据出炉后，强力“救市”才开始走出下行趋势，环比有所拉升。5月，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。 在当前的政策背景下，房地产企业真正在开发层面的项目空间已经很小了。城市由增量变为存量发展的大背景下，房地产行业免不了脱离原来的道路。过去几年来，传统开发商纷纷涉足“城市更新”领域。房地产企业拥有雄厚的资金实力，资源整合能力，以及一定的运营能力，在城市更新领域形成了一股重要力量。 虽然政府不断发布刺激政策，引导资本、资金进入城市更新，特别是老旧小区改造，房地产企业也有转型的现实需求，但实际结果却依然效果甚微。传统房企要在该领域取得成功，要克服不少困难。 首先是心态的调整，从新区开发建设中的甲方突然变成城市更新中的乙方，心态的转变很重要。从贯彻个人意志，到贯彻甲方意志，需要适应。 更重要的是，城市更新虽然还是房地产业，但发展逻辑已经大不相同。上一阶段中国城市发展的核心动力是“土地+新建”，因为需要销售，所以背后是快速周转的重资产模式。到现阶段，要做的是释放土地价值，城市更新就变成了中轻资产的服务。在大多数情况下，特别是在上一个时代，新区开发都是暴利的。而许多城市更新项目，本身就是政府带有公益性的行为，就算是那些拿给开发商或城投公司去做的城市更新，有一部分做好了也是微利的。如果还抱有从中获得暴利的期望是不切实际的，也许过去那种在大盘开发赚暴利的开发商看不上这些微利，但开发的事情很多地方已经不让干了。 即使是在城市更新的行动中，政策也限制了边界，给出了明确的导向。2021年8月30日，住建部发布《在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出杜绝运动式、盲目实施的城市更新行为。多地陆续出台细化条例，如广州发布了《广州市关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）》，明确了防止“大拆大建”的基调。在禁止“大拆大建”的原则下，地方开始推行城市渐进式微更新，过去那种扩张式、“摊大饼”式的城市更新道路将会被精细化、高质量发展的有机城市更新模式所取代。禁止大拆大建的政策出台后，引发了多地旧改市场震动，部分旧改项目放缓。在“三条红线”和贷款集中度政策出台以来，房企融资环境持续收紧，民营房企面临较大压力，财务危机接连爆发。市场下行，叠加自身过往奉行高杠杆策略，房企开始纷纷“爆雷”，其中包括不少重仓旧改项目的企业。 同时，城市更新的投资回报模型，也不适合当下的房地产企业。以老旧小区改造为例，通过改造公共空间，改造管网，改造市政市容，带来了老百姓生活品质的提高，同时也带来了房屋增值收益。但这个收益是投资方拿不到的，这个行为就注定是“公益行为”。老旧社区改造的核心还是政府责任。对于城市更新领域的其他业务类型来说，道理是同样的。资金规模要大，资金周期要长，利息要够低。作为民企，在获取项目、引入合作方，甚至发REITs等方面，都比国企有一定的劣势。从这个意义上说，至少在现阶段，更注重社会效益的“国资”肯定是城市更新领域的一个主体。尽管国企、央企可以做到“无限QE”，然而单纯投入、不计收益，对于整个市场的良性发展来说，是不利的，城市更新赛道需要民企参与其中。 经过近些年的探索，以及政策层面的加持，城市更新领域的商业模式也渐渐清晰。 一方面，部分投资方可通过“做公益”获得小区物业运营权，或通过规模的积累实现融资上市，从而平衡收益。 另一方面，房地产企业可以先从投入少的物业管理、城市服务领域做起。城市更新“三分靠建，七分靠管”，后期的运营服务也同样重要。去年，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》全面规范和改进住宅物业管理工作。2020年，物管行业呈现逆势爆发态势，特殊的市场环境给物管行业的发展机遇与挑战并存。从规范物企和行业的角度来看，行业发展监管加强，长久利好物业发展。随着物业服务的边界不断扩大，物企纷纷将目光投向更为广阔的城市服务，由此不少企业选择与当地国企合作，一方提供物业服务，一方牵线招揽业务。 随着中国经济发展进入新阶段，中国房地产在发生格局变化——从发展模式到政策环境、以及产业定位都在发生新的变化和更替。政策转向和环境改变将形成新的城镇化发展趋势。房地产行业的转型需要适应这一新趋势，重新予以定位。

今年年初以来，包括郑州、南京、成都、武汉等在内的城市，陆续放开了限购政策。但是各城市房价依然显现出不同的态势。但似乎并没什么用，前5个月，中国31个省份中，27个省份房价同比下跌，其中重庆房价跌幅居首。 哪些省份房价在上涨呢？ 呵呵，仅有的4朵金花（上海，宁夏，浙江，新疆）中，上海以4%涨幅领先，居于首位。 是不是很惊喜？尽管受疫情影响停摆两个月，但6月上海楼市已经重启，尤其是高端住宅成交量上涨。 放开限购为什么没用？房价为何依旧在下跌？ 现在不确定性因素这么大，房子还该买吗？我到底该去哪儿买房才保险？ 买房，买的是什么？ 首先要弄清楚：买房，买的到底是什么？ 之前已经讲过很多次，房子的价值跟砖瓦，钢筋水泥没有关系。 房子价格反映的是房子所在土地的价值。而土地的价值来自这片土地上经济的增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期。 从这个意义上说，一个国家、一个地区、一个城市的“房地产”就是这个国家、地区和城市的“股票”。买房买的是什么？是增长。所以，房地产的长期价值，是由国家、地区和城市的增长水平决定的。 今年房价的惨淡和上海楼市出人意料的复苏更是深刻说明了这一点： 1.大家对经济增长的前景开始产生质疑。 2.尽管受到重创，上海仍然是中国增长最具潜力的地方。 当然我们相信，今年经济会是前低后高，市场预期会在三季度以后有所恢复。 但从长期趋势来说，人口流动是有趋势。我们团队算过，两个趋势： ● 第一趋势：从“其他城市”流入北京，深圳，上海，广州，杭州，成都，南京，苏州。 ● 第二趋势：从“其他城市”流入省会城市。 严格说，房价的分化其实从2013年就已经开始了，大城市房价增速逐渐甩开小城市。 经济学有个Zipf’s law,齐夫定律，在城市经济学中，齐夫定律体现为人口规模最大的城市是第二大城市的两倍，是第三大城市的三倍……所以在可见的未来，中国的人口集中度仍然会继续上升，房价的分化程度也会不断加剧。 我们很早就给过购房城市清单，将城市分为“尽量买，可以买，可买可不买，尽量不买”这四类（如下图），供你参考。你可以对照一下自己所在城市房价的变化，以及城市在这个清单中的位置，思考一下，买房，到底要买哪里？ 图1 香帅购房城市清单 2022，买房逻辑是否有变化？ 那么，到了2022年，不确定性这么大的情况下，买房的逻辑是不是应该有变化呢？ 说实话，2022年这个问题挺纠结，仁者见仁智者见智吧。 我看到的是几层逻辑， 第一层增长逻辑，这个逻辑是被削弱的，起码是不确定性在增大，这对房产是不利的。所以应该等。 第二层则是通胀逻辑，这个逻辑则对房产有利，而且增长不确定性加大后，会抑制企业利润，股市会受到挤压，老百姓资产保值渠道就那么几个，所以也对房子有利。 所以我总结了一条原则叫： 刚需买，非刚需等。 如果是0套房，刚需，结婚生娃的，可以忽略掉以下内容。 如果是买二套投资房，参考上面城市清单： 1.在尽量买和可以买两个城市栏的，可以根据年龄和投资偏好来。年龄45岁以上的可买，年龄45岁以下，学历较高，又对学习新知识比较热切的，也许应该缓行，参考其他资产。 2.在其他城市栏的，建议可以稍微缓缓。年龄大的建议买国债或者到所在省会城市买（如果你所在省会城市处于“尽量买”和“可以买”上两个城市栏） 整体上，2022年之后，房产逻辑还是有较大改变。 最后，希望国泰民安，希望居者有其屋，希望购房者拿到房吧。 中国百姓，真的值得被生活更温柔点对待。

在博鳌亚洲论坛2022年年会上，中国人民大学学术委员会副主席、中国资本市场研究院院长吴晓求在媒体见面会上，谈到了股市、房价等问题。 对于股市下跌，吴晓求认为，这反映出市场的信心不足。一个因素是对疫情的理解，上海是中国的经济中心和金融中心，对于如何控制好风险，市场有担忧；同时国际形势也变化莫测，市场对短期国内国际形势存在一种担忧。 “不要恐慌，相信疫情会过去的。市场价格波动是正常的，正视现实，才能找到问题的解决办法。相信上海能在处理疫情和经济发展中找到平衡的方法。”他说。 对于房价问题，吴晓求直言，非常不喜欢中国房地产价格这么高，让年轻一代非常有压力。中国的未来在于年轻人，但房价把未来几代人的财富都透支了。虽然统计出来加上它的财富有多少，实际上那是没有意义的，它和金融资产不一样。 “本来房价从5000元涨到1万、2万，需要10年、20年的时间，我们从5000元到5万、10万，只用了3、5年的时间，这非常恐怖。”吴晓求说，比如现在北京有一套房子150平方米，四环边上要1500万元，人的一生赚1500万元很难，一年收入40万元不吃不喝要40年，而40年后已经退休了。 在房价太高的同时，吴晓求认为，住房贷款利率也有点高，这两个同时都要下来，政策的重心是要让年轻人有希望。“现在年轻人有这么大的压力，不得了。需要有办法解决这个问题，比如迅速扩大廉租房的规模。” 另外，吴晓求还提到了考公务员热，他认为这不是一个好的现象。希望优秀的大学生都去创业，因为中国经济发展需要依靠企业推动。

最近各地都在紧锣密鼓的房地产调控，特别是二手房。 在明确建立二手房指导价的同时，广州市住房政策研究中心发布了《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告》，公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格。记者注意到，首批名单中，二手房指导价最高为96957元，最低为28056元。 在首批名单中，位居广州二手房指导价首位的保利心语花园交易参考价接近9.7万元。而根据安居客广州网站查询结果，位于广州珠江新城的保利心语花园的9月挂牌均价超15万，小区户数1743户，绿化率36%。链家广州网站查询结果也显示，该小区7月参考均价超15万。 这已经不是第一个城市了，2021年从深圳开始，全国已经有10几个城市发布了关于二手房价格管控的政策，力度有大有小。从2021年全年看，累计已经超过10个城市发布了不同力度的二手房价格管控措施，主要有深圳、宁波、成都、东莞、无锡、西安、上海、杭州、北京、广州、厦门、盐城等城市。 那么为什么二手房成为了房地产调控的主要方向？ 目前的新闻看，广州的指导价还没有成为银行贷款的标准，也就是影响其实并不大。 二手房指导价的市场影响主要看是不是成为银行评估价的标准，如果影响信贷，那么政策将出现影响，如果只是指导挂牌，那么影响相对小很多。另外指导价与市场价的差距也会影响政策的影响力。 首先：二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场，在一线城市，二手房占市场总成交基本已经达到了80%，二线城市也大部分开始过半成交为二手房。 这种情况下，过去只针对新建住宅的限价等政策，对于市场来说，影响不大、而且只限新房价格，二手房出现了明显的倒挂，单纯新房限价导致市场多城市出现了新房万人摇。这种情况下，升级二手房调控成为了市场的必然。 相比新建住宅的价格管控，二手房房价管控是过去的市场空白点，从深圳年初等开始，重启定价管控，最近已经超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知，开启一轮定价管控。 其次：住建部要求强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性； 住建部在4月份约谈5城强化二手房交易管理，提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。这也明确要求二手房调控的升级。 第三：从各地的调控政策内容看，二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域，投资客聚集，二手房价格上涨迅速，价格管控的确有利于市场的稳定。 从市场趋势看，这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物，预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。 从政策效果看，深圳等城市出现了二手房报价下调，预计在政策持续打补丁下，最近房价上涨将明显放缓。 1：从各地房价数据看（统计局官方数据），广州的新房与二手房同比上涨幅度均是全国第一，所以出台二手房限价难免，二手房价格上涨幅度明显超过新房。全国有26个城市二手房价格上涨超过5%，数量超过新建住宅。 2：二手房房价已经成为市场的堰塞湖，新建住宅调控已经政策极致，但出现了大量的倒挂红利新盘，二手房价格太高，新建住宅买到就赚，放大了市场的需求，最典型的杭州为例，万人摇持续。导致调控很难见效，这种情况下，只能调整二手房。 3：二手房价格一直是阴阳合同阴阳房价，影响二手房房价的政策只有信贷政策，所以很多城市开始的二手房限价如果只是指导二手房挂牌，最后基本没有结果，只有管理房贷，才有一定影响。 4：一线城市二手房市场开始普遍下调 一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京和上海环比均上涨0.7%，涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点；广州上涨0.6%，涨幅与上月相同；深圳下降0.4%。 整体看，大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓，特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。只有海口与长沙出现了二手房价格上涨超过1%的现象。 从全国70城市数据看，二手房价格7月份环比上涨只有41个城市，是年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。 5：房地产市场走势看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策，政策的核心是信贷，管住信贷，房价肯定跌，所以过去房地产调控看着热闹，但基本都是涨声依旧。但最近房贷收紧下，房价肯定开始不妙了 6：包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，这些都是过去十年房地产调控的漏洞，众所周知，但这次一起给打了补丁，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。所以最近买房的需要当心了。 未来几个月二手房的至暗时刻真来了！除非降准降息，否则跌价难免了！

写作对于我来说也是一个我自己思考和学习的过程，并不是说我啥都懂，只是想通过分享所得来提升下自己，顺便也给大家提供一个思考方向，如果不同意我观点也正常，求同存异吧，而且我自己也处于不断修正过程中，有些观念再过一些年可能就觉得有点幼稚了，到时候再给大家更新吧。 以下正文。 人口断崖 首先大家看张图： 直观的感觉是2020年人口实在是降得太厉害了，2016年到2020，短短四年暴跌了五百多万。 我对人口的态度大家看过我以前的文章应该是知道的，作为80年代末生人，真正是中国“卷二代”（上一代婴儿潮大概是1960年左右），真是被卷的触目惊心。刚看到一个数据，86、87这帮人是中国出生人口的巅峰，这帮人进入社会竞争异常激烈，他们生孩子又是一个小高峰，2016和2017年每年出生了接近1800万孩子，今后上学又会竞争激烈一次，在那之后，人口开始明显下降。 所以在上一篇文章里，我说如果劳动人口不这么多，说不定也就不这么卷了，毕竟不把人当人的那种发展模式，经历一次就够了，显然不可能一直玩下去，现在年轻人不给生孩子，应该也是对这些年发疯内卷的一次反击。 如果大家去B站和知乎上看关于人口问题的评论，几乎清一色幸灾乐祸，大家清一色的评论就是“妈的，终于等到这一天了”，甚至有人表示，实在是恨透了人口红利，希望自己活着的时候就洪水滔天。 不过从国家层面看，显然又是另一套逻辑，任泽平团队统计了所有发达经济体的数据后发现，各国人口出现暴跌后，紧跟着的就是经济的暴跌。 主要是因为不生孩子会导致消费意愿暴跌。这不仅仅是将来小孩少了消费就少，问题要复杂得多，而且见效快得快。 很多人说自己不生孩子等将来想干啥干啥，活的不开心吗？ 有可能会开心，不过大部分人很快就会感受到单纯的无聊，年轻时候觉得很好玩的那些事，比如旅游，购物，好吃的好玩的，似乎不生孩子省下钱，就可以去做那些事。可真到了三四十岁，就慢慢发现以前那些挺好玩的东西突然变得没啥意思了，有点像大家小时候喜欢一些小玩具喜欢的要死，等年龄大了，买回来也没啥乐趣，中年人也一样，除了钓鱼，确实没啥欢乐的事了。 而且很多人的欢乐建立在分享基础上，出去玩，最重要的事是拍照，拍完各种修，最后发朋友圈。但是到了三十来岁，大部分人开始变得自闭，一部分人有了孩子，孩子是生活全部中心，也不再看以前那些人的吃吃喝喝了，没了围观群众，你的朋友圈也就只能发个寂寞，没了围观者，分享的欢乐也没了。 所以没有孩子的话，大部分人很快就会因为无聊消费激情越来越低 。 这个不是我编的，美国那边相关对比研究成果很多，结论基本都是丁克家庭消费欲望很差。当然了，有孩子后消费欲望高可能也是被迫的，比如有了孩子大家就想买大点的房子，买七座商务，带着孩子出去旅游等等。而且相比大人，孩子花钱是个无底洞，我就不多说了，估计大家也都知道。 而且从商家角度来讲，如果他们知道未来人口会暴跌，自然会降低很多领域的投资，毕竟现代社会是需求驱动的，你生产出来的东西没人买，你卖给谁？还不如早点裁员降低规模，甚至会导致外资出逃。 所以如果老百姓不生孩子了，消费低迷这事基本是稳稳当当的结果。 而且还有一种情况，我是在一本描述日本丁克家庭的书里看到的，说是那些家庭最大的问题就是觉得活的没意思，对生活缺乏动力。 竟然有个对应的解释，不一定对，我说说大家感受下，说是人类的预期寿命本来也就三四十岁，跟动物一样，把孩子生了，并且抚养ta到独立，是基因为人类设置的最原始的目标。只是基因也没想到人的寿命这么长，保养好的情况下，寿命都奔一百多岁去了，大部分正常国家都七十多岁。这就导致过了三四十岁，如果没后代的话，基因并没有为接下来的生活设置目标，人就容易迷失。 微观上可能并不明显，毕竟每个人都不太一样，有孩子的人不一定充满动力，没孩子也不一定消极，但是宏观上讲，确实整体上呈现出了这个效果， 新生儿暴跌的国家都出现“低欲望化”的情况 ，最明显的就是我们隔壁的日本。 政府明显是被这种情况给震惊了，所以今年一系列政策都有明显的指向性，最明显的就是房价和社会公平。 房价 出生率到底是不是房价给搞崩的，这事谁都说不上来，只能说应该有很大关系。 房价高这事对普通人形成的“威慑”很大，一毕业工资不咋高，看着周围的住房价格，多少有种幻灭感，最年轻的时候就幻灭，内驱力都受影响。 这一点我自己也有体会，当初进了研究所，心情是很沮丧的，尽管我毕业那会儿房价还不如现在这么高，但是我现在依旧记得那种绝望感，城市像森林一样，却唯独容不下自己，不吃不喝很多年才能买得起一套房，心情的郁闷可想而知。 这种心态被网络放大后，叠加其他几个因素，焦虑情绪在年轻人当中扩散，我之前在微博上搞过一个问卷调查，想了解下那些不想生孩子的人啥心态，点赞最高的一个是这样说的： 在大城市买不起房，可是离开大城市去小地方，生出来的小孩又比大城市起跑线落后一大截，自己这辈子不小心做了韭菜，为啥还要让下一代继续做韭菜呢？ 这个说法被点了一万多个赞，不过后来那个帖子不知道哪去了，可能被删了，这次死活没找到。不过需要强调一点，我是绝对不会劝别人生或者不生的，每个人都在根据自己的情况做最适合自己的选择，其他人怎么干预都不合适，我在这里只讲逻辑和道理，不做道德评判和说教。 但是政府明显不这么想，为了提高生育率，今年出台了一系列组合拳，最明显的一个，要对房价下手了。 房价的事得结合我这篇文章来看，《 今年可能是对房地产影响巨大的一年 》，政府今年出台的一系列政策对二手房非常不利。 政府不喜欢二手房这事我那篇文章里讲了，每卖出去一套新房，政府都能赚一笔，但是如果卖出去的是一套二手房，对于政府来说收益很小，因为已经赚过一茬了。 而且很多人炒作主要也是集中在二手房领域，所以今年政府明显在压二手房，只要二手房不涨价，既可以平抑房价，又可以防止一手房受影响。 怎么压呢？ 也不复杂，我写了好几篇房地产文章了，核心就一条， 房价推这么高，主要是银行杠杆给推上去的，如果银行不放出来那么多贷款，啥事都没 。以前房价涨那么高，主要是银行无节制往外放款，什么信用卡套现，高评高贷，抵押贷，经营贷，消费贷，甚至上市公司从股市融到的钱不去扩大再生产都去买了房，房价能不涨吗？ 所以今年明显在“抽贷”，也就是以前一套房子银行出70%你出30%，现在变成了你和银行各一半。现金这玩意谁都缺，很多上市公司老总看着资产过亿，其实能拿出来的现金也没多少。所以让大家多拿现金，一下子就拿不出来了。 如果还不懂，我再说细点，懂了的小伙伴可以跳过。以前1000万的房子你只要出300万就可以买回家，极端情况下，可以把网签价打到1500万，银行直接贷款给你一千万，零首付购房。 现在银行要评估，上来就说你房子已经老化了，不值1000万，得打七折，然后贷款给你七成，那就成了500万左右。一下子，首付从300万升到了500万，两倍杠杆一下变成一倍了，这就是去杠杆。 而且这个政策有个好处，越老的房子银行评估值越低，银行越不给贷款，刚需买房也就不会去碰这类房子，这类房子的流动性也就被锁住了，年轻人都去买新房，新房是给政府创收的，一举多得。由于二手房流动性差，那些指望买房增值的人也就得趁早洗洗睡了。 不用怀疑，如果这个政策能坚持下去，除了一线核心区，其他地方的房价就算不跌，也会被稳稳地摁住，毕竟真能拿的出现金的人并不多，大家要知道一个基本逻辑： 任何时候，“抽贷”都是大招 。到时候二手房有价无市，成交量上不去，房价自然上不去。当然了，得看政策的持续性，如果明年又改回去了，那算我没说吧。 如果房价能稳定下来，那年轻人不想买房一辈子租房可能也没那么差（此处并没有鼓动大家不买房的意思，有能力还是尽量买房的）。如果一直涨，那涨出来的这部分钱是谁承担？如果一个牌局大家都赢钱了，肯定就是你输钱了呗。这种情况下租房就挺受虐，相当于被有房阶层洗劫了。 如果房价平稳下来，租和买差别不大，比如以前德国人是很不介意一辈子租房的，全国一半的人在租房（也意味着他们的房子非常集中，少量的人手里有大量的房），因为房价比较稳，政策也保护租房人。但是这几年全球都在比烂似的狂发钱，德国也受了影响，房价一直涨，大家就都坐不住了，也都去买房，把房价推的非常高。 前几年我国的群众还在呼吁我国政府学习德国治理房价，这也不用学了，因为德国学我们了。不过如果这次政府能狠下心坚持收紧贷款，房价还是应该能摁住的，房价都不用跌，连续五年不涨，大量资金困在楼市里，那就是在赔钱。 平等 关于政府的另一件大事，显然是调整贫富差距。 中国贫富差距大这事也不用我多说了吧。原因倒也不复杂，以前我们是一个资本极度稀缺的国家。 就好像你们村想致富，考虑在村里搞几个工厂和养殖场，最关键的问题就是需要找几个有钱人过来出钱投资，为了别人能来，自然得开出优厚条件，资本分成也要大一些，刻意压低一些工人权益。毕竟改开那会儿能来的人也都是冒着很大危险来的，你得给他们足够利润，并且保证他们安全，其他观望的资本也才会入场。 所以我国在很多年里都是给资本以特别优待的国家。比如很多人提到的“工会”，我国的工会一直类似一个摆设，也好理解，毕竟我国以前劳动力是严重过剩的，资本是稀缺的，所以政策是啥样的大家也都懂。 而且前些年我国的税收政策一直采取的是间接税，而西方国家主要是直接税。 啥是直接税呢？我也不是这方面专家，不过可以大概讲讲，直接税就是房产税、所得税这些，美国的主要税源就是这种。中国主要是间接税，也就是你去买东西消费，你买的东西里已经包含了税，相当于商家替你纳税了。下图的增值税，就是典型的间接税，你买的东西里都包含了税。 一般来讲，消费税这种间接收起来方便简单，毛病就是调节收入改善社会分化的能力很差，因为富人相比穷人本来消费比例就低，对他们征不了多少税。美国主要是直接税，2020财年美国各级政府高达7.34万亿美元的财政收入预算中，大约2.6万亿美元来自“Income Taxes（所得税）”，占比35.4%。 接下来政府显然要向西方那种模式发展，我查了下，政府报告里也有写，“健全直接税体系，完善综合与分类相结合的个人所得税制度，加强对高收入者的税收调节和监管”，可见直接税是今后的发展方向。 至于很多小伙伴最近比较热心的“打土豪”，基本不大可能。如果有啥办法可以快速毁掉一国经济，那无疑就是对富人杀鸡取卵，多说一句，母鸡下了十个蛋你收走一个，那叫低税率，你收走五个那叫高税率，把鸡杀了看看肚子里还有没有蛋，那叫杀鸡取卵。事实上你也杀不到，他们很快就跑的一干二净，然后外资大规模出逃，几十年内不会再回来。 不仅如此，这玩意还会毁掉最有进取心的那些人。毕竟如果你奋斗来的财富说没就没，谁还敢积累，奋斗还有啥意义？最后这个国家的人只要有钱了，就会把老婆孩子家人送到海外，把资产换成外币，防止你均平富，稍有风吹草动就大规模出逃，这个国家也就基本上完蛋了。 事实上我国当初改革开放，外资也是观望态度，不太敢来，后来一些有家国情怀的海外华人企业家带头回国投资，才开启了接下来的崛起之路。 所以只会规范，从法律层面保障弱势群体，并且规范有钱人以前那种近乎无规则的瞎折腾，让他们把该交的税交了，把该尽的责任尽了。税重点其实问题也不大，只要企业最后的收益率比国债收益率高一些，生意自然有人做，比如北欧就是这样，但是最忌讳的就是南非那种（他们整个非洲都有这个问题），政府明抢导致企业家整体出逃。 今天中财办韩文秀的帖子《共同富裕不搞“杀富济贫” ，三次分配并非强制》上了热搜，建议大家也看看，相当于上边给这段时间的讨论做了个定调。 我给大家划重点，你们仔细感受下。 ...

日前，国家统计局发布最新70城房价数据。整理发现，6月份新房上涨城市数量为年内首次下降；二手房方面，房价环比有48个城市上涨，为年内最低值。下半年房价咋走？来看看专家怎么说。 楼市资料图 新房价格上涨城市数年内首次下降 数据显示，6月份70个大中城市中有55城新建商品住宅价格环比上涨，较上月减少7城；持平城市3个，与上月一致；下跌城市12个，较上月增加7城。 从涨幅来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。其中，济南环比涨1.5%领跑70城，北上广深分别涨0.9%、0.5%、1.0%、0.5%。国家统计局城市司首席统计师绳国庆指出，6月70个大中城市商品住宅销售价格涨幅整体呈现稳中有落的态势。 整理发现，6月份新房价格上涨城市数量为今年以来首次下降。同时，诸葛找房数据研究中心分析指出，70城新房价格平均涨幅也出现首次回落，即6月为0.41%，涨幅较5月收窄0.11个百分点。诸葛找房数据研究中心分析称，整体来看，在调控政策逐渐发挥效应及房企加大促销、以价换量的作用下，新房价格涨幅更加趋于平缓。 对于6月70城房价涨幅收窄，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，除了既有的调控政策以外，信贷政策收紧对于房价上涨的抑制具有积极的作用。涨幅收窄，进一步说明房价泡沫减少。 二手房价格上涨城市数创年内新低 二手房方面，6月份70个大中城市中，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅均与上月相同。 数据显示，6月份有48个城市二手房价格环比上涨，为年内最低值。中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析称，出现这一现象的主要原因是各地二手房价格密集管控出现了效果。张大伟指出，北京连续两月二手房价格涨幅第一，深圳则连续2月下调，上海二手房价格也出现了明显的涨幅放缓。整体看，全国一二线热点城市二手房价格有望平稳。 严跃进认为，二手房市场出现了一个积极的信号，即涨幅明显停滞。当前全国有10多个城市出台了二手房指导价制度，二手房监管面临空前的严厉，促进此类价格数据降温。 严跃进分析称，从后续市场的表现看，二手房指导价将呈现三个特点。一是全面铺开，预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有管控。二是多方位监管，包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有收紧的地方。三是重点严打学区房炒作。 买房资料图 调控还会加码吗？未来房价怎么走？ 严跃进认为，房价涨幅将继续面临管控。尤其是各地对于预售许可证的管控依然较严，这将进一步促进市场的稳定。他指出，调控只有常抓不懈，才能真正促进市场、价格和预期的稳定。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受中新经纬客户端采访时表示，从未来角度看，信贷环境收紧，其他城市可能继续跟进二手房指导价，市场整体预期将进一步回调，预计后期房价整体涨幅继续收窄，局部新房市场热度较高的城市可能面临调控进一步收紧。中国城市房地产研究院院长谢逸枫也预计，第三季度房价见底的城市或越来越多，呈现底谷曲线。 58安居客房产研究院分院院长张波则指出，预计今年7月房产市场依然会有多样化表现。主因是22城的土地集中供给，一年三次的集中供地上半年仅集中供给了一次，另外二次都会在下半年。在这一背景下，房企会从下半年伊始就加快出货节奏，快速回笼资金以备拿地，部分去化慢的城市或加大促销力度，房价的表现也将分化。 张波认为，一些热点城市整体热度相比去年下半年已经明显降温，并且这种趋势还会延续。但整体稳定不代表各板块间热度没有差异，也不代表一二手房的房价表现整体趋同，市场的分化依然明显。 13城整顿学区房炒作 据不完全统计，2021年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等13城出手，重拳整治学区房乱象。 资料图：学区房 梳理发现，规范中介销售行为成多地整顿学区房炒作的共同做法。其中，北京我爱我家房地产经纪有限公司2名员工，针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，被刑事拘留。同时，北京规范新建商品住房销售行为，严禁炒作学区房。西安、合肥等地均规定，房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以学区房、学位房等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。 此外，也有城市要求实行房产地址“学位限定”。太原提出，自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位（符合国家生育政策的除外）。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受中新经纬记者采访时指出，这轮房价上涨，很大程度来自学区房。从调控角度来讲，建议禁止学区房跟学校挂钩，采取摇号入学方式，直接切断学校和房子之间的联系。易居研究院智库中心研究总监严跃进也提出，对一些户型过小房屋，后续应限制获得学位等机会，防范此类房源炒作。 诸葛找房数据研究中心认为，未来可通过发布小区住宅参考价格、推进教育资源均衡化逐步淡化学区房优势等方式，进一步整治学区房。严跃进谈到，近期上海等地推出的“名师下乡”，就有助于促进教育资源均衡化。 经过各地的大力整顿，未来学区房将走向何方？ 严跃进认为，未来学区房市场降温可能性较大。今年结合二手房的指导价政策，预计后续会呈降温趋势，进而带动价格下调。 北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池接受中新经纬记者采访时指出，未来学区房是否降温，取决于教育体制的改革情况，优质教育资源是否能够均衡配置，并满足社会需求。诸葛找房数据研究中心也表示，长期来看，未来学区房价格或将逐渐回归理性阶段。 2021年下半年6大房地产趋势 2021年已经开启了下半年的模式，跟上半年相比还是有很大的变化的。上半年可以总结为一个“涨”字，那么下半年呢？姑且不说，我们先根据当前的市场现状来判断下未来房地产市场的发展趋势，楼市调控如何？房价又如何？ 1、房住不炒的定位将继续坚持，房地产市场调控整体偏紧。 房子是用来住的不是用来炒的这个定位就不用多说了，已经连续执行多年，哪怕2020年经历了特殊的时期，我们的调控也丝毫没有发生动摇。 反而2021年上半年，经历了各地市场反弹后，楼市调控频频来袭，大大小小的调控超过200多次，据统计，前五个月就已经高达234次。足见调控之密集，市场之复杂。一边是市场火爆，一边是调控重拳出击。 下半年调控还会延续整体偏紧的态势，除非调控效果很明显，否则绝对不会善罢甘休。指望调控退出的人还是早点醒醒吧。 2、房价总体稳定，不会大起大落，但市场分化，有涨有跌很正常。 因为调控的主题思想依然是遵从房住不炒的定位，所以依然要确保全国房地产市场保持稳定，而表现在房价上则是要确保不至于大起大落。不能说因为房价大涨，调控就要让房价大跌。 这是不现实的，所以购房者也要理性，不能走两个极端。经济日报已经提醒，楼市“黑嘴”要不得，既不能认为房价下跌就会迎来大幅贬值潮，也不能肆意炒作房价、误导购房者。 如今再也不是过去哪里房价都普涨的时代，现在市场越来越分化，根据城市的等级和资源禀赋及人口流入情况，房价有差距是正常的。 3、一二线城市房价稳中有涨，很多三四线城市不排除房价会下跌。 既然楼市分化严重，那么大城市因为有人口流入，加上稀缺资源和产业，对于房价是有支撑力的。相反，很多三四线城市则很难有支撑房价不断上涨的动力。 根据当前楼市释放的信号判断，下半年一二线城市整体房价会有所降温，涨幅有所收窄，然而不代表房价就会出现明显下跌。三四线城市总体会受到阶段性红利退出影响，房价也会受到影响。 4、城市更新和城市群是未来房地产发展两个重要方向。 随着大拆大建时代结束，房地产也正式进入存量时代。而未来将有两个重要方向需要关注，一个是城市更新，一个是城市群。 2021年作为城市更新的重要奠基之年，下半年也将会加快推进，一定会对建材、电梯、停车设施等有带动作用，成为新的经济增长点。 此外，去年国家表态，提出要发挥中心城市与城市群的综合带动作用。因此，这给大城市周边发展带来了前所未有的想象空间和机会。 5、解决大城市住房突出问题，年轻人租赁住房建设大力推进。 去年提出来的解决大城市住房突出问题，实际上已列入2021年规划中，前不久，住建部和发改委分别提出，40个城市将大力发展保障性租赁住房，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设，促进解决新市民、青年人住房困难，到什么程度了呢？已经进入议事日程。 大家最关心的是，土地该如何解决？住建部指出，将重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。这将大大增加保障性租赁住房的供给。很多年轻人不可能都被推向市场，必须有保障。 6、房企、中介迎来大洗牌，购房成本也会增加，长期利好市场环境改善。 房地产属于资金密集型行业，对资金的敏感性非常强。但现在看来，从供需两端全面压降房地产信贷规模，实行集中度管理，倒逼房企去杠杆。下半年只会更严不会更松。 对于房企而言，集中供地更让开发商对资金的需求强烈起来，然而拿地不是，不拿地也不是。大房企都面临着各种问题，就更别提中小房企了。 中介更是如此，除了严厉打击中介行业炒作外，同样面临着购房者买房难的问题。很多购房者因为房贷收紧甚至停贷受影响，中介的日子同样不好过。如何提升交易效率，降低获客成本，是中介们面临的巨大难题，“交易人效提升3-4倍”在行业里应该是很好的获客效率了。 作为购房者来说，不能计较一时得失，更要着眼未来和长远。买房要看人气、景气度和生态三个城市要素。最重要的还是要跟着人流走，其次，要随经济大势，最后，选择宜租宜居宜住的生态环境。短期内或许被误伤，但是长期市场利好刚需。

这几年，我们的年青人好像一直在造新词，从“佛”到“丧”，从“卷”到“躺”，程度一个比一个深。 一、年轻人正在躺平 最近，一位“躺平学大师”横空出世，成功将“躺平学”推出圈，掀开一股滔天巨浪。网友“好心的旅游家”发表帖子《躺平即是正义》，言语间充满了哲思。他说“躺平就是我的智者运动，只有躺平，人才是万物的尺度。” 据这位网友的分享，他近两年没有固定工作，不劳动，一天两餐，一个月花销200+，没事就去钓鱼、游泳、锻炼。心情好的时候就去横店当群演，角色同样是——“躺平”。 躺平学大师选择慢节奏、低欲望、回归本我的躺平生活来对抗这个社会，“躺平才是宇宙客观的唯一真理”，“选择躺平，不再恐惧”。他问，“为什么要给明明毫无意义的存在找一些亢奋呢？” 一时间，“躺平学”风靡全网。 年轻人们在狂欢——“只要我躺得够快，资本就剥削不到我”、“社会险恶，先躺为敬”、“躺平是年轻人的非暴力不合作运动”。 但后浪有多推崇，前浪们就有多膈应。在这个以弘扬勤劳传统美德的民族，在前浪对后浪的殷切期望中，躺平算哪门子哲学，充其量就是懒惰、怯懦、不求上进、毒鸡汤。 于是乎，传统媒体大力挞伐：躺平可耻！ 他们对年轻人们打鸡血：只要足够勤奋依旧能自我实现。 还有的提醒年轻人们：认命可以，躺平就是不行。 但是时代是真的变了啊！前浪们在着急说教的时候，应该把话筒递给我们的年轻人，听听这些直击人心的呐喊。 躺平青年在说什么？他们在说： 躺平不犯法，谁也没有资格说我。 我不为谁而活，精神上也不必委屈自己。 我想要有自尊地躺着，而不是毫无尊严地跪着。 我的人生不需要你来定义，不需要你告诉我奋斗的人生才称得上幸福人生。 我选择躺平不是因为懒惰，而是付出的劳动价值和获得的劳动情感不成正比。 人应该是活的，不该是死的，我不想要再被传统家庭观念和钢筋水泥房束缚。 镰刀才会反对躺平，因为躺平的韭菜割不到。 任你苦口婆心劝说年轻人们不要天真、早日认清现实：“人类历史上除了游戏里面就从来没有躺赢的事情。”道理是这个道理，却用了躺平青年们排斥的说教方式和话语体系，年轻人们看了估计喉头发紧、喘不过气。 更何况，年轻一代实际上比谁都清醒。 清华教授说躺平对不起父母，还对不起努力工作的纳税人。 对不起。 当上流社会用社会道德规范来压着这一代年轻人的时候，反弹的声音就会越大，超过10万人支持让清华大学开启副教授末尾淘汰制，让专家学者们体会一下无序内卷和合理竞争到底是什么差别。 也许有前浪并不屑于去理解年轻人的话语体系，反而认为这是取悦年轻人，是在对他们谄媚，可以但没必要。甚至可能笑一笑，韭菜而已，何足挂齿，反正怎么躺都横竖没用。毕竟，我们就早生产了能收割倒伏水稻的国产收割机。 然而，前浪们越晚去主动理解后浪，未来的沟通成本就会越高。越不去理解这一代年轻人的心态转变，裂痕也会越来越深，直到无法弥合。 年轻一代是中国经济的未来。高高在上的大佬们真的应该停下来，听一听年轻人的呐喊了。与其批评躺平，与其打鸡血，不如问问为什么如今会出现躺平青年，是这一届的年轻人真的不够努力吗？ 二、躺平青年的鼻祖，其实不是在中国 日本便是全国躺平，而且躺了好些年头了。这里有“三不青年”，不爱出国，不爱工作，不爱出门；有“三无”政策的“冷漠世代”，无气力、无感动、无关心；有平成废宅。 这是一个极其固化的社会，自二战以来日本的五百强企业名单就没怎么换过。遍地是百年企业，而且相互之间还控股联姻。 看看日本的顶流公司名单，丰田、三菱、索尼、三井、住友、东芝、佳能……年纪比我爷爷还要大。 你很难想象，在某个商业领域中突然冒出一个局外人，一顿操作猛如虎，然后在上市的钟声中跻身新贵，与上流社会平起平坐。这种美国式的传奇，在日本社会中几乎是天方夜谭。 此外，日本的劳动力市场也缺乏活力。在“年功序列”制度下，工资和晋升都要看年龄和工龄，也就是论资排辈，尊卑有序。 在美国硅谷，一个二十多岁的年轻人可以对一群老头颐气指使，指挥千军万马。在日本东京，他再有才华，也必须绝对服从前辈，百分百的恭敬。年轻人不管走到哪里，都会面临根深蒂固的 “家长制”。 为了提高员工的忠诚度，当年松下幸之助创造出了终身雇佣制，但它最后也催生出一个非常变态的劳动力市场——接近40%的日本人是临时工，同工不同酬。 整个社会组织保守和僵化，人才的纵向、横向流动性极差，而年轻人根本就没办法依靠一个人的力量反抗整个体制。所以，日本的自杀率才会这么高。当活着本身就是一种勇气时，年轻人如何能不躺平？ 韩国也好不到哪里去。 韩国现在有“三抛族”，抛弃恋爱，抛弃结婚，抛弃生子，还有五抛族，抛掉住房和人际关系，最高的境界是七抛，连梦想和希望都抛弃。 自从韩国的经济豪门化之后，校园欺凌就层出不穷，惨绝人寰。为什么会这样？因为你毕业之后，只能到同学的家族企业里工作，他什么都不用干就吃定了你。 在这里，十几个财阀就控制了一个国家的经济命脉，三星、现代、SK、LG、韩华和乐天营收占韩国GDP的比重可以超过60%。这些首富的影响力，无孔不入。 韩国早就进入了一种隐形的阶级社会。一个人的社会地位和财富，很多时候跟他个人的努力关系不大，而是看他身上带有谁的血统。天花板，从一开始就写在基因里头了。 躺平，似乎已经成为了一种“东亚魔咒”。 再看回中国，“小确幸”风靡的中国台湾应该是第一个全面躺平的省份。作为亚洲四小龙，台湾曾经是全球瞩目的存在。如今台湾却没落掉队，人均GDP排在四小龙的末位。 2000-2016年，台湾大学生毕业后平均起薪为26k-28k（约6000元人民币）。二十年时间里起薪几乎零增长，社会流动性低，年轻人不再需要大的抱负，只要顾好自己的生活就好。 过去这些年来，台湾陆续将产能转移到大陆，而本土科技创新活力减弱，除了IT产业之外，就几乎没什么新兴产业起来。 整个社会对于前沿科技人才的需求减少，很多年轻人感到没有出头日。一些台大、政大等顶级学府的大学生，甚至跑到屠宰场宰杀牛羊，“穷并痛苦着”。 那么，问题就来了。为什么躺平主义会席卷东亚？ 三、日韩最大的问题就是“垄断” 各级首富所构建起的网络，掌控了一个地区的气候，翻手为云覆手为雨。各种上升的通道，各种高收入的机会都被垄断了。年轻人想要获得体面的收入，只能跪着进来给我打工。 和日韩比，中国虽无财阀，但很多优秀年轻人的未来同样被精英巨头们垄断。像几个互联网行业最发达的城市，都有自己的绰号，杭州被戏称为“福报之都”，深圳则被称为“内卷化之都”。 年轻人们说，躺平学的第一定律是： 人生成功度 = 个人努力 - 系统内卷强度 x 丧 ...