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恒大危局,当如何反思中国房地产的预售制度

近日,头部房企恒大屡屡传来危险的信号,一家项目遍布全国,叱咤风云的房企,曾经是多少业内的标杆。去年打7折,今年大力推销特价房,半价入手,全款支付,获取优惠的代价仅仅只是晚点网签。不知道多少人跃跃欲试,怕就算知道其中猫腻,投资客们也愿意赌一个“顺利交付”或者“政府接盘”。

这里就要科普一个房地产预售资金监管制。中国的房产,很大程度上已经成为了顶级的投资标的。相比股票、黄金,房产的优势大家都懂。有钱的投资客与可悲的打工仔们共同竞争房子。有钱的投资客眼中,房子就仅仅只是涨跌罢了,但是打工仔眼中,房子就是人生,起码是节衣缩食的30年。可惜,人们努力的一辈子,在资本的眼中,并不值一提。你以为付了钱,签了合同,就能拿到房子了吗?

房产预售制度下,购买期房就像开盲盒一样刺激。或许能提早几个月到手满意的房子,当然,更大的概率是拿到不怎么满意的房子,还有概率连不满意的房子都拿不到。这个风险就不得不提我们的预售了。如何用钱造房子?对买家最好的办法,当然是卖家先造好房子再卖;第二种是根据工程进度分期付款,一边给钱一边造;第三种是给全款,卖家再去造。这几种办法,不同国家都有实施。很多采用进度支付加上监管制度约束。非常不幸,我们是第三种。第三种加上监管约束。

客户们办理贷款后,贷款下发后,资金就已经顺利到了开发商的口袋。我们约束开发商卷款跑路的办法是,让房款进入的账户受到银行和房管局双重管控。开发商每支付一笔款项,都需要经过银行审批。看似严格,但实际上,大家相信吗。审批是人审批,监管是人监管。确实有负责的银行,负责的部门。万一有不负责的银行,不负责的部门呢?

地产的资金太大了。如果我是购房者,对不起我不相信。我的血汗钱,也许在某个不知道时间,就轻飘飘的,以一个不知道是什么的虚假的由头,顺利地出了监管账户,去往另外一个生意里填窟窿。

为什么会烂尾?因为没有钱。有钱,工程是不会停工的,除非特别状况。为什么没有钱?不是在监管着么?为什么没有钱?操作者是可怕的,是不会让钱安静地待在一个近似活期利率的账户里的。

买了预售的房产,付了全款,签了合同,不等于就一定会拿不到房子?首先是网签,没有网签房子就等于没有预登记,就可以被抵押,甚至被二卖。合同可以是废纸,真金出去了却回不来。要维权?不动产产权转让以登记为准。其次是房产二卖,房子是给登记的人的。一旦开发商破产,最先清偿的是工程款,然后是有抵押权的债权人,接着是工资保险和税收,最后才是普通债权人。没错,这半价的全款,并不算买房子,算借给开发商的。破产清算完毕,法律上来说,没有收到钱也没办法。合法合规。就算如此,破产了,开发的老板日子不是也难过吗?别太天真,人家千万亿的年薪,早在破产前就到手了,只不过没了股份而已。老板们拿到的钱,倒是真金白银。

或许有人问,如果没有二卖,房子的产权就还会有。其实都已经要了全款不登记,开发商很有可能将那片工程抵押。一个工程,拿两份钱,怎么会错过这个机会?

预售,这其中的风险,其实一个普通人真的承担不起。可怕的是,二手,价格更加承担不起。每个普通人,经历的最大的风险,怕就是买房子了。房地产全面发展和全民炒房的今天,当如何深入反思房产预售制度,同样也是排在执政者面前的一道必答题,判卷的同样也是人民。

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