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紧锣密鼓的房地产调控下,二手房降价潮会来吗?

最近各地都在紧锣密鼓的房地产调控,特别是二手房

最近各地都在紧锣密鼓的房地产调控,特别是二手房。

在明确建立二手房指导价的同时,广州市住房政策研究中心发布了《关于发布首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格的通告》,公布了首批96个热点区域住宅小区的二手住房交易参考价格。记者注意到,首批名单中,二手房指导价最高为96957元,最低为28056元。

在首批名单中,位居广州二手房指导价首位的保利心语花园交易参考价接近9.7万元。而根据安居客广州网站查询结果,位于广州珠江新城的保利心语花园的9月挂牌均价超15万,小区户数1743户,绿化率36%。链家广州网站查询结果也显示,该小区7月参考均价超15万。

而根据安居客广州网站查询结果,位于广州珠江新城的保利心语花园的9月挂牌均价超15万

这已经不是第一个城市了,2021年从深圳开始,全国已经有10几个城市发布了关于二手房价格管控的政策,力度有大有小。从2021年全年看,累计已经超过10个城市发布了不同力度的二手房价格管控措施,主要有深圳、宁波、成都、东莞、无锡、西安、上海、杭州、北京、广州、厦门、盐城等城市。

那么为什么二手房成为了房地产调控的主要方向?

目前的新闻看,广州的指导价还没有成为银行贷款的标准,也就是影响其实并不大。

二手房指导价的市场影响主要看是不是成为银行评估价的标准,如果影响信贷,那么政策将出现影响,如果只是指导挂牌,那么影响相对小很多。另外指导价与市场价的差距也会影响政策的影响力。

首先:二手房市场逐渐成为一二线城市的主流市场,在一线城市,二手房占市场总成交基本已经达到了80%,二线城市也大部分开始过半成交为二手房。

这种情况下,过去只针对新建住宅的限价等政策,对于市场来说,影响不大、而且只限新房价格,二手房出现了明显的倒挂,单纯新房限价导致市场多城市出现了新房万人摇。这种情况下,升级二手房调控成为了市场的必然。

相比新建住宅的价格管控,二手房房价管控是过去的市场空白点,从深圳年初等开始,重启定价管控,最近已经超过20城市发布了超过30次针对二手房中介行为规范、二手房业主限价的政策和通知,开启一轮定价管控。

其次:住建部要求强化二手房交易管理,提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性;

住建部在4月份约谈5城强化二手房交易管理,提高房地产市场调控的系统性、整体性、协同性。这也明确要求二手房调控的升级。

第三:从各地的调控政策内容看,二手房价格明显上涨城市大部分集中在房地产炒作氛围浓郁的区域,投资客聚集,二手房价格上涨迅速,价格管控的确有利于市场的稳定。

从市场趋势看,这一轮二手房价格管控是本轮房地产调控的新事物,预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势,更多的城市可能加码二手房价格挂牌管控。

从政策效果看,深圳等城市出现了二手房报价下调,预计在政策持续打补丁下,最近房价上涨将明显放缓。

预计在政策持续打补丁下,最近房价上涨将明显放缓

1:从各地房价数据看(统计局官方数据),广州的新房与二手房同比上涨幅度均是全国第一,所以出台二手房限价难免,二手房价格上涨幅度明显超过新房。全国有26个城市二手房价格上涨超过5%,数量超过新建住宅。

2:二手房房价已经成为市场的堰塞湖,新建住宅调控已经政策极致,但出现了大量的倒挂红利新盘,二手房价格太高,新建住宅买到就赚,放大了市场的需求,最典型的杭州为例,万人摇持续。导致调控很难见效,这种情况下,只能调整二手房。

3:二手房价格一直是阴阳合同阴阳房价,影响二手房房价的政策只有信贷政策,所以很多城市开始的二手房限价如果只是指导二手房挂牌,最后基本没有结果,只有管理房贷,才有一定影响。

很多城市开始的二手房限价如果只是指导二手房挂牌,最后基本没有结果

4:一线城市二手房市场开始普遍下调

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京和上海环比均上涨0.7%,涨幅比上月分别回落0.6和0.3个百分点;广州上涨0.6%,涨幅与上月相同;深圳下降0.4%。

一线城市二手房市场开始普遍下调

整体看,大部分城市新建住宅与二手房住宅均出现了明显的价格上涨放缓,特别是二手房价格出现了明显的涨幅放缓。只有海口与长沙出现了二手房价格上涨超过1%的现象。

从全国70城市数据看,二手房价格7月份环比上涨只有41个城市,是年内最低值。出现这一现象的原因主要是各地密集二手房价格管控出现了效果。

5:房地产市场走势看政策,短期看政策、中期看政策、长期还是看政策,政策的核心是信贷,管住信贷,房价肯定跌,所以过去房地产调控看着热闹,但基本都是涨声依旧。但最近房贷收紧下,房价肯定开始不妙了

6:包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新,到北京开始限制离婚购房,这些都是过去十年房地产调控的漏洞,众所周知,但这次一起给打了补丁,证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。所以最近买房的需要当心了。

未来几个月二手房的至暗时刻真来了!除非降准降息,否则跌价难免了!

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